サービス案内

不動産鑑定

不動産を鑑定評価し適切な価格を判断致します。

グループ企業間の売買、相続時の不動産の評価に固定資産税路線価や相続税路線価、あるいは固定資産税評価額を用いて不動産の価格を求められる士業の先生方もいらっしゃいますが、これらの評価額はあくまで簡便な評価方法であり、実際の鑑定評価額と一致することは殆どありません。
例えば、何も個性がない整形地だから固定資産税路線価や相続税路線価を用いても問題ないだろうと考えたとしても、不動産の価格は日々変動しており、また、前述のとおり、固定資産税路線価や相続税路線価はあくまで簡便な方法であるため、実際の相場を表しているとは限らないからです。さらに付け加えると、固定資産税路線価は3年に一度の評価替えであるため、地価下落時には固定資産税路線価に反映されるものの、地価上昇時には次の評価替えまで据え置かれるので、価格時点によってはこれらの地価上昇は全く反映されておらず、借地権割合についても、実際の賃貸借の契約内容により大きく異なりますので、あくまでも参考という位置付けです。
これが、日用品程度の価値であれば簡便な評価でも問題ないですが、対象は金額が大きな不動産です。不動産の価格が数パーセント異なるだけでもクライアント様にとっては大きな額になります。不動産鑑定評価を依頼するには費用が掛かりますが、それ以上の金銭的メリットがあります。
サジェスト不動産鑑定事務所では、ご相談者様の金銭的メリットが生じないと判断した場合にはその旨お伝えし、お断りしていただくことをお勧め致しております。
相談は無料です。相談料が発生する不動産鑑定事務所もございますが、当事務所ではご相談者様の金銭的メリットを第一に考えているため、依頼をしても割に合うのだろうか、あるいは、相談をしたものの結局依頼をしなかったら迷惑を掛けてしまうのではないかと相談することに躊躇される方もいらっしゃるかと思いますが、全く問題ございませんのでご安心ください。

関連会社間、
法人/個人間取引

減損会計

市場価値が減少している資産など、一定の要件に当てはまる不動産につきましては、減損損失を認識、測定する必要があり、正味売却価額を算定するための時価を求める場合と、使用価値を求める場合に区分されます。
前者は市場価値を求めるため、通常の不動産鑑定評価（正常価格）であり、後者は現在の利用状況の継続を前提とするので必ずしも最有効使用を前提とせず、現在の使用者固有の事情を反映させるものであることから、特定価格となります。どちらの価格を求めるべきか迷われる場合には一度ご相談ください。

賃貸等不動産の時価評価

上場企業等においては賃貸等不動産の時価の把握も必要です。また、単なる価値把握だけに留まらず、ＣＲＥ戦略（企業不動産戦略）においても活用できます。

株式の時価評価、M&A、事業承継

株式の売買等にあたっては株式の時価評価が必要であり、不動産を有している場合には不動産の価値を測定する必要があります。企業様によっては、株式の時価の大きなウェートを占めることもあります。
不動産鑑定評価を用いることによって、時価を求めることが出来るほか、相手方への信頼を高めることにもつながりますので、このような場合には不動産鑑定をご活用ください。

関連会社間、法人/個人間取引

関連会社間あるいは法人から役員又は役員から法人への土地或いは建物の売買のケースでは、本人の都合で時価と乖離した売買金額で取引すれば、役員給与又はみなし譲渡とされる場合もあります。
そういう時こそ不動産鑑定評価書を採用することで、適正かつ妥当な水準を判断することができます。場合によっては税理士事務所等と一緒になって問題点等を解決していきます。

現物出資

現在の制度上、現物出資には裁判所が選任した検査役の調査を受けなければならず、これには多大な費用と時間がかかります。ただし、弁護士、公認会計士、税理士等が不動産鑑定士による不動産鑑定評価書を添付のうえ証明した場合等には、検査役の調査を省略できることになっており、費用対効果の観点からこの方法がとられるのが一般的です。
このように、不動産の客観的な経済価値を把握する為、不動産鑑定評価書が必要となります。

相続・遺産分割

遺産分割、遺留分侵害請求

遺産分割や遺留分侵害請求や離婚等に伴う財産分与の際に、不動産の価格を相続税評価額や固定資産税評価額を用いると、殆どのケースで時価（実勢価格）を下回るため、相続人間で大きなトラブルとなります。また、不動産屋の査定を用いるケースも見られますが、不動産屋の思惑等もあり、自分の経験上、これも時価を下回った査定額が提示されていることが多いです。
したがって、遺産分割や遺留分侵害請求、財産分与の場合には不動産鑑定評価書をご活用ください。

（マイナスの）個性が強い不動産の相続税の算定

相続税は財産評価基本通達に則って評価する場合（通常の計算方法）、基本的に時価（市場価値）よりも低くなることが多いですが、不動産の個別性が強い場合は不動産鑑定評価に則った方がより評価額が低くなることがあります。個別性が強い場合とは、敷地規模が大きい、旗竿地（敷地延長、袋地ともいいます）、傾斜地や極度の不整形地、土砂災害警戒区域（特に特別警戒区域）に指定されている、市街地山林と判定されている、建物にアスベストが含まれている場合等です。不動産鑑定評価書を用いた方が、不動産鑑定評価が低くなるかどうか判断が難しい場合はサジェスト不動産鑑定事務所にご相談ください。
相談までは無料でございますし、不動産鑑定評価が不要と判断した場合も別途費用が掛かるということもございませんのでご安心ください。

地代・家賃の
改定及び立退料

地代・家賃の改定

地代・家賃の改定については大きく4パターンあります。貸主側としては、地代・家賃を上げたい場合、あるいは地代・家賃を下げたくない場合。借主側としては、地代・家賃を下げたい場合、あるいは地代・家賃を上げたくない場合です。これらの大きな特徴は、地代・家賃は毎月発生するものであるため、1度改定するとその契約に長く拘束されることです。したがって、改定の成否が依頼者の大きな利益につながりますが、相手方も改定されると不利益を被るため必死に抵抗されるケースがほとんどです。このような場合、何となく交渉しても上手く行くことはないため、しっかりとした根拠を示す必要があります。また、前述の通り改定のパターンは大きく4パターンあると伝えましたが、相手に納得してもらうためにはそれぞれの状況に応じた不動産鑑定評価の書き方が必要となります。さらに、今後訴訟に進む可能性があるかどうかもポイントとなってきます。
不動産鑑定士であるわたくし自身は、地代・家賃の改定に伴う評価にも精通しており、事前の打ち合わせを綿密に行い、また、交渉時のポイント等を的確にアドバイス致しますので、安心してご相談ください。

立退料の算定

立退料の相場は不明確です。なぜならば、立退き請求における貸主・借主双方の事情は様々であるからです。即ち、立退きを求める貸主側の事情、借主側の状況（営業店舗か、住宅か）、賃貸借するときの事情、現行賃料、契約年数、移転先の有無等により、立退料はまちまちだからです。当事者双方の話合いがつかない場合には訴訟により解決することになります。その場合に立退料の提示は立退きの解決の力になるだろうと推測できますし、裁判所も立退料の鑑定書を提出されれば正当事由の1つとして考慮します。
このように、立退料の算定は当事者双方の事情を考慮する必要があるため、一概に簡単に算定できるものではないため、不動産鑑定評価をご活用ください。

不動産投資・有効活用

不動産投資・有効活用

不動産投資を行うべきか否か、既に取得している不動産の運用方法、更地等の不動産の有効活用等については、当事務所にご相談ください。一般的に不動産投資は都心で行うべきだという論調があります。確かにリスクは低くなりますが、その分利回りも低くなります。地方の不動産だからと諦める必要はなく、活用方法によっては利回りを確保できるため、十分に検討の余地があると考えております。
わたくし自身は、不動産鑑定業界に属する前はアパート・マンションの運営・企画や世界最大の外資系不動産サービサーにてファンド物件の運用を行う等、不動産業界に属していました。また、現在は他不動産会社の顧問も務めておりますので、さらに幅広く不動産投資・有効活用への提案が可能です。

不動産鑑定の
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